재테크(부동산/주식) 무료 설명회!!
icon 최태백
icon 2010-12-26 18:35:29  |  icon 조회: 4108
첨부파일 : -
--- 부동산과 주식

현대사회는 재태크 잘해야 성공하는
생활일 수 있을 것입니다.
그동안 책 집필과 공인중개사로서 활동해
왔습니다.

재테크는 자신에게 맞는 원칙 세워 실천하는 것이며
수 십만원부터 가능합니다.

1. 가치 있는 부동산 저가 매수.
2. 주식투자는 하락세 지켜보다 상승할 때 우량주 선택하며
대세 따라야(상승장 상승할 때 유리/하락장 하락 때 배제)

### 서두

부동산 주식과 인연 맺기 20년
관련된 책 집필과 공인중개사로서 활동해 왔습니다.
재테크는 일과 병행하거나 전업도 가능하나 자산의 특성과
지식(경험)을 익혀야 할 것입니다.

한국인의 재산 중 부동산이 85%(35세부터 80%이상) 차지하는데
미국 36% 캐나다 프랑스 등 선진국 50% 일본도 60%입니다.
그런데 우리나라의 사용(건축)가능한 대지는 2%대 불과합니다.
통상 실물경기와 주식은 3-4개월 시차 두고 움직이며 부동산은
10개월이지만 최근 들어 공식이 맞지 않습니다.

모든 상황정보를 참고하며 가치 있는 재테크 찾아야 할 것입니다.

@@ 특이한 물권! 가치투자!! - 공동매수(절세)

1. 공유지분(용익권 불가-소유권 저당권 가능) 매수
부동산 일부(용익권 가능-소유권 저당권 불가)
2. 법정지상권(미등기 건물) 있는 대지
3. 악산(임야) - 산림청 매도
4. 가치(요지) 있는 작은 부동산
5. 폐허상가 - 활용도(용도) 변경

# 원칙

1. 여유 자금의 50-60% 범위 내 현실에 맞게 투자하고
유동성을 확보한다.
(금융위기 부동산 폭락장 급매 등 대비)
2. 주식투자는 하락하다 상승할 때 우량주에 투자하며
시장의 대세 하락과 상승 확인은 쉽지 않습니다.
(필수사항 - 거래량 증가/외국인 매수세 및 해외시장 확인/사전 종목선정 등)
3. 경.공매는 약간의 법률지식(세금 공사 등 포함) 필수적입니다.
(사례 모으기 메모습관 갖기 등)
4. 자산의 유동화를 생각한다.
5. 부동산 투자를 반복할 할 경우 법인을 설립해 활용한다.
(1과세 기간 내 1회 매수 2회이상 매도 때 사업자 간주)

1. 부동산 재테크 - 경.공매 및 일반물권

# 부동산의 공부(대장/등기부등본 등)에 대해 익힌다.

사실관계(대장/감정평가서...)와 법률관계 구분(파악)

@ 등기부등본 - 추정력 있지만 공신력은 없음.

# 경.공매 - 말소기준권리(민사집행법 91조-인수주의와 잉여주의)

(근)저당권 (가)압류 담보가등기 경매기입등기 등 이후 권리는
원칙적으로 소멸한다.(단, 유치권 예고등기 등 인수)

# 사례

1순위 - 임차권(채권) - 배당 때 부족분을 낙찰자가 부담한다 - 인수주의
2순위 - 전세권(물권) - 배당 때 부족분 낙찰자가 인수 안한다.
3순위 - 저당권 - 말소기준 권리에 해당함.
4순위 - (가)압류/임차권/지상권/가등기...

# 담보가등기(갑구/청산금 지급 때 본등기로 소유권이전 가능
그러나 청산하지 않고 경매신청도 가능함)
# 1순위 전세권(물권이지만 말소기준 권리 아님)자가
경매신청 때 2순위의 대항력 있는 임차인이 전액 배당
안 될 경우 말소되지 않는다.(낙찰자 인수)

## 경매와 공매(압류자산)

토지거래허가구역(기간 5년/소유권.지상권/제외면적...) 내 토지 입찰 때
허가받지 않지만 농지취득자격증명원(경작자원칙)은 제출한다.
(경.공매는 투기로 보지 않음)

공매의 경우 대금 납부기간 7-60일(경매는 1월) - 인터넷으로 한다.

1. 대법원 자산관리공사(온비드) 사이트 검색을 생활화 한다.
2. 재산권 행사(유동화) 염두하며 틈새 전략도 구사한다.
3. 법률상담-132번/세무상담-126번 등 자주 활용한다.

# 사 례

1. 폐허상가(상권 몰락) 일부분(구분소유권) 저가매수

현장을 사진으로 자세히 확보(증인도 2-3인)하고 등기부등본
관리실 협조요청 후 소유자 주소지로 안내문을 발송한다.
입구에 안내문 부착 후 상당기간 고지한다.(사무관리 적용)
소유자와 개별적인 계약서(무상 유상 등) 작성한다.

1천만원(매수 500만원+철거비 등 500만원) 투자한 후
임대보증금 1천만원(재투자) + 매월 120만원 월세수령
(1년간 무료 임료 후 구분 소유자(7명)에게 각각 10만원씩 사용료
지불 합의) 2년 뒤 2,000만원(필요비 공제) 매도.
세금 등 공제 후 300% 수익+알파 창출(보증금 재투자)

# 양도소득세 - 필요경비/장기특별공제/기본공제 등

2. 법정지상권 있는 대지(건물제외) 매수
(법률상담/건축과 건축허가신청 유무 확인 등)

대지 50평 매수(지상에 건물 4층 14세대) 연립주택 공사 후
미등기 상태로 방치)

# 사례 - 대지 3.3㎡당 가격 250만원(2005년 기준)할 때
법정지상권으로 인해 대지 낙찰가 평당 50만정도
소송 세금 등 3,000만원 소요 3년 지난 후
일반 대지 매매가격(3.3㎡당) 400만원 때
법정지상권 등 영향으로 매매대금(3.3㎡당) 180만원 매각

# 미등기 건물에 대해 지료 등 청구 후 경매

구청 상대 소유권(명의자) 확인 소송(허가서 존재 확보 등)과 동시
명의자 상대 지료(검토-철거/지상권 소멸 등)청구 등 소제기

토지 - 국가 상대 소송
건물 - 시.군.구.읍.면장의 사실확인서(예규에 규정)

@ 소유권의 불인정 - 건축허가서/사용승인서/과세증명서/명의자 상대 확인 판결 등

3. 공유지분의 저가매수

국토법에서 공동주택 건설 때 사업주체가 대지면적의 80%
이상 사용권 확보시 나머지는 매도청구 가능(단, 10년 전 소유는 제외
3월이상 협의 등)

공동주택외 각 개별대지/건물 등 공유지분을 저가 매수 한다.

4. 볼링장 낙찰 받은 후 역경매 신청

호텔 내 소재한 볼링장을 낙찰 받았으나 곧이어 호텔부도로
2년 간 운영(현상유지) 중 제 3채권자 통해 역 경매신청.
먼저호텔 정상화 여부 파악하며 경매신청 시점을 조절한다.
(영업장 등 폐쇄보다 사용할 때 유리할 수 있음)

감정가 10억원 낙찰가 3억원 단독 입찰(시설물 소유권 착오)
시설물 철거 및 점유료 소송 후 합의로 8천만원 매수(설치비용
3-4억) 운영적자 이자 등 1억원 발생 총 비용 = 5억원정도

근저당권 설정 후 경매신청
새 감정가 12억원(시설물 포함) 호텔정상화 등 환경변화로 낙찰가 8억원으로
세금 비용 등 공제 후 2억원 순익

5. 가치 있는 토지의 매수
@@. 토지가치 높이기

인접 및 주변 전체 관계/도로/경사도/소나무/묘지/건축/개발
용도... 등 세밀하게 분석하며 토직가치 높이기(윈윈)

@ 임야(악산을 저가매수 - 공시지가 높으면 좋음)

일정한 요건(큰 면적/지분 아닐 것/백두대간... 등)을 갖추면
산림청(대전에 본사 및 각 지사)에 매도 가능함.

## 물건(권리)분석 및 양도소득세 등

# 시설물 - 주물과 종물관계/감정평가서
볼링장 공장 점포 등 시설물

# 유치권 # 법정지상권 # 양도소득세 # 주물과 종물

# 명도문제 - 배당유무 및 점유자 인적사항 등 정확한 정보

# 각종 세금 - 취.등록세 재산세(도시계획세 공동시설세
종부세) 양도소득세 사업소득세 법인세 등

# 양도소득세(필요경비 등)

@ 배당순위(민사집행법 145조 - 매각대금의 배당)

# 순위 생략

1순위 - 경매비용/제 3자의 필요.유익비
2. 소액보증금/최종 3개월 임금/최종 3년 퇴직금/재해보상금
3. 당해세-종부세.상속.증여.농특세/재산.도계.공동시설.자동차
지방교육세(단, 양도세/취.등록세/종합소득세 제외)
4. 안분배당-당해세외 국.지방세/담보채권/요건 갖춘 보증금
5. 근로관계 채권(최우선 외) 6. 담보채권 보다 늦은 세금
7. 보험료(준조세) 8. 일반채권

@ 주택 및 상가건물 임대차보호법의 분석

서울/수도권 중 과밀억제권(14개 지역-과천 수원 하남 의정부 남양주 일부 등)
단, 안산. 시흥시 중 반원특수지역 등 제외
광역시(군. 인천 연수구 송도매립지 제외) 기타 지역

# 최우선 변제 - 단, 해당 일자 이전 근저당권 존재 때 소급적용

주택-6천(2천만) 5천(1700만원) 4천(1400만원) 매각대금의 2분의1
상가-2억6천(4500-1350) 2억1천(3900-1170) 매각대금의 3분의1
1억6천(3000-900) 1억5천(2500-750)

동일 날짜(전입/확정일자) 임차인과 근저당권자의 순위는?

## 참고자료

1. 최우선변제액(법원경매실무-참조)
2. 양도소득세율
3. 등기신청 서류(채권매입 등)
4. 민사집행법 등


2. 주식투자

주식의 투자는 꼭 해야 할 경우
각종 정보수집 후 차분히 분석하여 자신에 맞는 기준을
세워놓고 실천한다.
단, 시기를 살펴 대세 상승장의 펀드투자는 무난할 수 있다.

1. 여유자금의 10-30% 등 범위를 정한다.
2.하락세 지켜보다 다시 상승할 때(년 중 몇 회/외국인 매수세 및 해외시장 확인
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거래량 증가/우량주의 사전 종목선정 등) 투자한다.
주식시장의 대세 하락과 상승장의 판단은 쉽지 않습니다.
대세 따라야(상승장 상승할 때 유리/하락장 하락 때 배제)
3. 외국인의 매수 거래량 증가 확인 후 우량종목에 투자한다.
4. 정보수집 등 주식시장에 몰입하지 않는다.
5. 경제흐름과 더불어 대중의 심리를 차분히 분석해 본다.
6. 대세 상승장 때 우량업체 펀드에 간접 투자한다.
7. 부동산 주식투자 등 비교한 후 자신에게 맞는 선택을 한다.


## - 특별한 정보

@ 특이한 물권! 알찬 가치!! - 공동매수(절세)

1. 공유지분(용익권 불가-소유권 저당권 가능) 매수
부동산 일부(용익권 가능-소유권 저당권 불가)
2. 법정지상권(미등기 건물) 있는 대지
3. 악산(임야) - 산림청 매도
4. 가치(요지) 있는 작은 부동산
5. 폐허상가 - 활용도(용도) 변경


## 첨 언---

위 내용은 재테크
강의 중 일부입니다.
그동안 법원경매실무 등
다수의 책 집필과
공인중개사로서 활동해
왔습니다.


@@@ 재테크 무료 설명회!!

관심 있는 분들의 이메일 송부 환영합니다.
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@@@ 최태백 소개

@ 공인중개사겸 투자분석사
@ 법률실무 등 다수 책 집필
@ 주)남해안 대표이사
@ 재테크(부동산/주식) 강사
@ 남해뉴타운 준비


이메일 : ctbag@yahoo.co.kr
연락처 : 010-6239-0084//862-9908
남해군 남해읍 아산리 886-1번지
2010-12-26 18:35:29
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